我们通过对专业服装市场“白马”、IT旗舰卖场太平洋电脑城、北京路步行街、地铁商场动漫星城等几大市场“铺王”的实地采访，力图揭示商铺背后的产业链、生态圈，探索古老商都广州当下的境遇与趋向。

　　没有永远的“铺王”。我们所选取的案例，其地段可能是所在商圈(商场)最有特色的，却未必是所在商圈最贵的，同样，最贵的商铺，也未必是最赚钱的。在北京路，一个商铺的功能已经不仅仅是赚钱，还具有树立一流品牌的功能，因此，对“铺王”的解读，一定会远远超越租金贵贱，而在乎其所蕴含的价值和商业启发。

　　下期专题，我们将对中大布市、环市西路鞋城等在全球价值链上具有“环节”含义的商圈“铺王”进行追踪，与你一起深度解读“铺王”背后的秘密。

　　租金持续上涨，商铺已成稀缺资源

　　北京路靠人气擎起“铺王”旗

　　一边欣赏“千年古道遗址”，一边品尝广州小吃，然后慢慢地挑选各种名牌服饰和饰品等——位于广州越秀区的北京路步行街，堪称广州功能最全、本土特色最浓厚的商业步行街。据统计，北京路节假日高峰期日游客量达60多万人次，这一极具人气集聚能力的特点，注定了这块660米地盘上势必会风起云涌。

　　作为一个有着180多个登记在册的消费品品牌的商业街，“商业暗战”为之带来的是一种“非常态”的商业生态，这种商业生态背后的推动因素是什么?将朝着什么方向发展?答案或许能给从业者中带来一些启示。

　　“唐僧肉”般的铺面

　　在许多专业市场，“铺王”可能十年不变，但在北京路步行街却是另一回事。

　　孙先生最近在网上挂出了一个北京路的店面，号称“北京路中段铺王”，面积350平方米，价格75万元/月。孙先生是美联地产越秀路分店的工作人员，当记者向其求证“铺王”之称是否名副其实时，他表示，“不敢肯定是最贵的店铺，但号称铺王旨在表明这个铺面的条件好，以便于吸引投资者”。

　　按照每平方米的单价来算，位于北京路与西湖路交叉口，面积才12平方米左右“聚原味”餐饮店，租金约18万元，一度被号称为“铺王”。然而，当记者前往该公司了解情况时，公司工作人员张女士表示，如果在2006年，位于北京路与西湖路交叉口的聚原味商铺被称作“铺王”或许没有问题，但如今商业形势已变，价格更高的铺子层出不穷。她表示：“因为很多好的地段价格一年一变，本店的价格很可能被后来租出的店面超过。”

　　事实上，北京路的店面价格用“水涨船高”来形容一点儿也不过分。自2000年以来，随着北京路步行街商业开发步骤的迅速推进，商铺出让价格增速远超广州市房价上涨速度，或许是受了“一铺养三代”的观念驱使，投资者就像盯着“唐僧肉”一样盯着这里的每一个门面，一有风吹草动，大家就群起争夺，这一状况进一步助长了北　京路的人气和价位。

　　许多品牌也盯着北京路的商铺，并随时准备跟进。2006年，原本拥有10多平方米门面的“聚原味”，因承受不了逐年提高的租价，将靠近广百的一侧门面退了，只留下3米多宽的门面继续经营到现在。当这块“风水宝地”被让出来后，迅速有新的商家入驻——忙于四处扩张的“南湖国旅”以更高的价格拿下了该门面，还将楼上的办公间一并“吃下”。

　　“除了班尼路、佐丹奴等品牌店比较稳定外，每年都会有商家因承受不了高成本而退场，另一方面也不断有新的商家涌进来。”在北京路经商已有十四年的伦立勇说。

品牌身份的象征

　　“北京路的商铺现在是稀缺资源。如果你诚意想租，就早点过来看。”北京路285号银座商场一间商铺的业主沈女士在电话中这样说。

　　这间拟重新出租的商铺有9平方米，开价是16000元/月，与目前的租户签订的出租合同还有一个多月到期，下一个租户能不能提前找到，沈女士似乎一点也不着急。

　　北京路商铺确实不愁租，这一点对于专业从事商铺中介的孙先生也深有体会。“只要有铺位，挂出去后，两个月内必定有愿出高价的下家接盘。”孙先生说，今年上半年，他经手的北京路商铺出租业务仅3单，但这3单让他做得相当舒畅。